Рискът от покупката на имот на цена, по-ниска от действително уговорената (на данъчна оценка)

Адв. Михаил Вълчев

Имейл:
mvalchev@mvalchev.bg

Телефон:
0888 447 654

Често срещано в практиката е сделките за покупко-продажба на недвижими имоти да се изповядват на данъчната им оценка, а не на действителната им пазарна цена. Тази порочна практика, макар и да изглежда примамлива, крие много рискове. Така например, ако данъчната оценка на имота е 100 000 лв., то в нотариалния акт се записва тази цена, но в действителност имотът се продава за 200 000 лв. При тази хипотеза купувачът заплаща 100 000 лв. официално по банков път, а остатъка от 100 000 лв. на ръка, което означава, че ще заплати два пъти по–малко данъци и такси (нотариална такса, местен данък за придобиване на имот и държавна такса вписване в Службата по вписванията).

С настоящата статия ще разгледаме какви са мотивите на страните да сключват такива сделки и какви рисковете крие това.

Мотиви за изповядване на сделките на данъчна оценка:

Данъците и таксите, които купувачът заплаща при покупка на имота са местен данък за придобиване на имот, нотариална такса и такса за вписване на нотариалния акт. Същите се изчисляват въз основа на цената записана в нотариалния акт и представляват приблизително 4 % процента от нея.

Продавачът също дължи данъци, като според това дали е физическо или юридическо лице данъчното облагане е различно. Физическите лица дължат данък общ доход, а юридическите лица корпоративен данък и данък добавена стойност (ДДС). Данъците се определят отново въз основа на цената записана в нотариалния акт.

Така структурираните данъци и такси примамват страните по сделките с недвижими имоти да посочват в нотариалните актове по-ниски цени, като по-този начин намаляват данъчното си облагане. Продавачът намалява дължимия данък общ доход, дължимия корпоративния данък и данък ДДС. Купувачът от своя страна намалява данък придобиване на имот, таксата към нотариуса и таксата за вписване.

Друга основа причина за този вид сделки е липсата на доказан произход на средствата. Например – купувачът има пари за покупката, но не може да докаже техния произход, тъй като същите са генерирани от сивия сектор или от друга незаконна дейност.

Рисковете при изповядването на сделките на данъчна оценка:

А.

Носи се наказателна отговорност

Продавачът, който избегне плащане на съответните данъци, извършва престъпление по Наказателния кодекс и може да бъде наказан с лишаване от свобода (чл. 255, ал.1, т.2 и чл. 255, ал. 3 от Наказателния кодекс).

И двете страни по сделката носят наказателна отговорност за декларирането на невярна информация пред нотариуса (чл. 313 от Наказателния кодекс).

Б.

Отстраняване от имота със съдебно решение (евикция)

Ако купувачът бъде съдебно отстранен от имота (това е хипотеза, в която със съдебно решение имотът бъде отнет от купувача и друго лице бъде признато за собственик), той ще трябва да го върне на действителния му собственик, като ще може да иска от продавача само посочената в нотариалния акт сума, но не и реално платената. По този начин може да се изгубят много пари в стремежа на купувача да спести данъци и такси. Често срещана практика е страните да записват в нотариалния акт неустойка при съдебно отстраняване (евикция), която следва да бъде платена от продавача на купувача.

Тук обаче се крият отново рискове, а именно такa договорената неустойка да бъде намалена от съда поради нейната прекомерност или обявена за нищожна поради накърняване на добрите нрави. Всичко това поставя купувача в крайно неизгодна ситуация, а именно да получи обратно от продавача единствено и само цената записана в нотариалния акт или в краен случай намалена неустойка в размер до 20-30 % от цената.

В.

При откриване на производство по несъстоятелност срещу търговец продавач (по смисъла на Търговския закон)

Ако продавачът е търговец и срещу него бъде открито производство по несъстоятелност, синдикът, назначен от съда, може да иска отмяната на вече сключената сделка, тъй като е сключена на цена под пазарната, което уврежда интереса на кредиторите на дружеството – примерно Банка и/или НАП. Ако сделката бъде отменена, продавачът отново ще дължи само връщането на цената в нотариалния акт и купувачът ще загуби остатъка от реално заплатената цена.

Нашият съвет към Вас е да изповядате сделката на действителната цена, за да избегнете потенциалните рискове и да си спестите последващи главоболия и загуби. Парите, които биха били спестени по този начин, са твърде незначителни спрямо тези, които рискувате да загубите.

Препоръчано съдържание:

Публикацията е написана с любезното съдействие на Адв. Михаил Вълчев.
Тя не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или конкретен субект и не претендира за изчерпателност.

Ако имате нужда от консултация или съдействие по конкретен казус или имате питане, свържете се с нас на посочените контакти:

Адв. Михаил Вълчев

Имейл: mvalchev@mvalchev.bg
Телефон: 0888 447 654