Рискове и подводни камъни при покупка на недвижим имот

Прегледи: 4 149

21, ноември, 2024

Адв. Михаил Вълчев

www.mvalchev.bg

Решили сте да купите имот, чудесно, но знаете ли за какво да внимавате при сключването на една такава сделка? Много купувачи се насочват към закупуването на евтини и незавършени имоти. Те обаче не осъзнават рисковете при покупка имот на зелено.

С настоящото бихме искали да Ви предложим кратък списък на нещата, за които трябва да бъдете „нащрек“.

1. Имот с тежести - бомба със закъснител за новия собственик!

Как се проверява дали един имот, който искате да закупите е свободен от тежести?

Тежестите са права на трети лица, които не са собственици на имота, а именно – ипотеки, възбрани, вписани искови молби и др. Рискът тук идва от това, че всички те се запазват при прехвърлянето на имота и новият собственик трябва да се съобразява с тях.

Ето защо Удостоверението за тежести (с което може да се снабдите от Имотния регистър към АВ) по отношения на конкретния имот е един от най-важните и ключови документи. To отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания на тежести и права към момента на изготвянето му или пък удостоверява, че такива няма. Анализирането на тези тежести в повечето случаи изисква специални познания, поради което препоръчвам да ползвате професионална помощ от адвокат.

Ипотеката и възбраната са едни от най-коварните подводни камъни, за които трябва да внимавате.
Възбраната ограничава правото на собственика на имота да се разпорежда с него, т.е. малко или много сте с „вързани ръце“, не можете например да препродадете имота. Съществува и риск имотът да послужи за погасяване на чужди дългове, като бъде изнесен на публична продан и Вие да останете с празни ръце – платили сте и сте придобили имота, а той вече не е ваш.
В случай на учредена ипотека, съществува сходен риск. Ипотеката обезпечава задължения на продаваща към трети лица – банка или други кредитори. Ако длъжникът по ипотеката спре да плаща, кредиторът може да насочи претенциите си спрямо ипотекирания имот и Вие отново да го загубите.
Вписаната искова молба също не е за подценяване. При наличието на един висящ процес по повод на имота, рискувате или да чакате приключването на делото, което може да отнеме и години или да купите имота и да си създадете сериозни главоболия за в бъдеще и накрая отново да го загубите.

И тук идва въпросът: Струва ли си рискът да купите имот с тежести, и ако отговорът е да – готови ли сте за евентуалните последици?

2. Имотът е придобит от продавача чрез дарение или завещание

Риск 1

Дарението може да бъде отменено при определени законови хипотези.
В случай, че искът за отмяна предшества продажбата на имота, голяма е вероятността, ако бъде уважен, отново имотът да ви се изплъзне от ръчичките, или по-скоро да Ви го изтръгнат от ръчичките.

Риск 2

Дарението и завещаването на имот могат да бъдат оспорени от наследници, в случай че е накърнена запазената им част от наследството.

3. Имотът се купува на „зелено“ от строител - инвеститор

Много хора при покупка имот на зелено целят бърза продажба преди довършването на имота, с цел спекулация с цената. Важно е да се знае, че подобна препродажба може да се случи само със съгласието на продавача освен ако не е уговорено друго в Предварителния договор (ПД) между страните. Купувачът може да прехвърли единствено “Правата” си по ПД, но не и собственост върху имота.

За какво да внимавате ако купувате имот, който все още е в строеж?

Най-големият риск тук стои във възможността имотът никога да не бъде завършен и да не бъде въведен в експлоатация (да не можете да го ползвате), проблем, най-често породен от финансови затруднения на инвеститора за завършване на строежа. Именно затова в този случай най-важно е да се проучи финансовото състояние на строителя – инвеститор. Една такава преценка би могла да помогне при вземането на решение дали да се доверите на конкретния инвеститор или не.

Друг важен момент е начинът на плащане. Съществуват различни схеми, но важното тук е, ако може да се преборите, поне 10% от продажната цена да се заплати след издаване на Акт 16 (разрешение за ползване), тъй като ако придобиете собствеността върху имота преди това, рискувате да чакате издаването на акта. По този начин стимулирате до някаква степен строителя да се снабди с акта възможно най-бързо, за да получи последното плащане.

Съществен момент е и изготвянето на правен анализ на земята, върху която ще бъде изграден имотът. Ако инвеститорът-продавач не е собственик на земята, следва да се направи проверка за основанието, което му дава право да строи. Той е длъжен да провери дали това основание е валидно и дали разрешението за строеж обхваща параметрите на проекта. Освен това съществуват множество административни процедури – подробен устройствен план, които трябва да бъдат изпълнени.

Когато вземете решение да купувате имот на „зелено” често бивате притискани от време, брокери и инвеститора продавач. За да „спрете” предлагането на конкретния апартамент на други лица, следва да платите така нареченото стоп-капаро, което обикновено е фиксирана сума, например 2000 лв. Следващите вноски са разпределени според уговореното – например 20 % при сключване на предварителен договор, 10 % при получаване на Акт 14, 40 % на Акт 15 и остатъкът от сумата при въвеждането на сградата в експлоатация – Акт 16.

Някои купувачи разчитат напълно на финансиране от банка, а ипотечният кредит може да се отпусне при нотариалното изповядване на сделката – на Акт 16 и в някои изключителни случаи на Акт 14, тъй като едва към този момент може да се учреди в полза на банката ипотека върху новопридобития имот.

Автори: адв. Михаил Вълчев и адв. Катрин Иванова

Тази публикация не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или конкретен субект и не претендира за изчерпателност.

Ако имате нужда от консултация или съдействие по конкретен казус или имате питане, свържете се с нас на посочените контакти: