Ако сте си харесали определен недвижим имот и желаете да го закупите, но поради една или друга причина нямате готовност да сключите окончателен договор под формата на Нотариален акт, то може да сключите предварителен договор.
Предварителният договор за покупка на недвижим имот е специален вид договор, чрез който купувачът и продавачът се задължават да сключат окончателен договор (нотариален акт) за покупко-продажба на недвижим имот при изпълнение на определени условия. Той е уреден в чл. 19 от ЗЗД, като при неизпълнение изправната страна може да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред.
Предварителният договор гарантира защита интересите на страните по сделката, които са различни за всяка от тях – за купувача водещ интерес е да придобие имота чист от всевъзможни тежести, а за продавача да си получи парите. Поради това е необходимо предварителният договор да бъде сключен в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Ако договорът не е съставен в писмена форма и липсват ключовите уговорки, то той не може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред.
Причините, поради които може да се наложи сключването на предварителен договор за покупка на недвижим имот могат да бъдат най-различни. Възможно е продавачът да се нуждае от време за да набави необходимите за сделката документи, или пък да освободи имота, ако все още го обитава. При покупката на имот чрез ипотечен кредит също може да се наложи подписването на предварителен договор, за да се гарантира сключването на окончателната сделка. Хубаво е при сключването на предварителния договор да се ползват услугите на адвокат, с опит при сделки с недвижими имоти, който да изследва собствеността на имота, да провери за наличието на тежести и да оформи договора съобразно особеностите на конкретния случай.
В зависимост от особеностите на конкретната сделка може да се включат и други клаузи, които, макар и незадължителни, могат да улеснят евентуалното обявяване на предварителния договор за окончателен и да спестят много от свързаните с това съдебни дела. Например, може предварително да се уговорят срокове за снабдяване с необходимите за сключване на сделката документи от страна на купувача, както и да се уговори дали неспазването на тези срокове ще води до разваляне на предварителния договор. В случая на покупка на имот чрез ипотечен кредит би било хубаво да се предвиди кога, как и при какви условия ще бъде отпуснат кредита, както и последствията от неодобрението на кредита от страна на банката.
Често срещана е хипотезата на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на жилище, което още не е построено или не е въведено в експлоатация – т.нар. „покупка на зелено“. В този случай е необходимо да се заложат специфични клаузи, които да защитават интереса на купувача. Прочетете тук повече за възможните рискове при покупка имот на зелено.
В заключение, сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е една много добра предпоставка за успешното протичане на бъдещата сделка, поради което силно препоръчване сключването на такъв договор преди всяка покупка на недвижим имот.
За Ваше улеснение, предоставяме един примерен предварителен договор, който обхваща основните договорки и може да бъде допълван съобразно конкретния случай:
Автори: Адв. Михаил Вълчев и ст. Сътрудник Радослав Мичев
Тази публикация не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или конкретен субект и не претендира за изчерпателност.
Ако имате нужда от консултация или съдействие по конкретен казус или имате питане, свържете се с нас на посочените контакти:
Имейл: mvalchev@mvalchev.bg
Телефон: 0888 447 654
